אנו במשרד אדריכלים בל אהרוני מודעים ונחשפים יום יום לצורך הגובר במתן היתר של שימוש חורג למבנים אדריכליים כאלה ואחרים. בין אם מדובר בהשמשה של מבנה מסחרי לצורך מגורים, בהסבה של חלק ממבנה למגורים לאזור מסחרי, או בכל שימוש חורג אחר, אנו גאים ללוות בהצלחה מאות לקוחות מרוצים שנהנו מתהליך מהיר, מקצועי תוך אורך רוח וסבלנות ללא פשרות ועמידה מול כל הליך בירוקרטי כזה או אחר שצץ לאורך הדרך.
רגע לפני שנצלול וננסה להבין מהו בדיוק התהליך של שימוש חורג, נזכיר כי בכל שאלה או התייצעות לפני התהליך, אנו כאן כדי לסייע ולעזור לכם ונשמח ללכת אתכם יד ביד לכל אורך הדרך. במידת הצורך נשמח גם לעזור במתן שירותים נוספים לאחר קבלת ההיתר כמו שיפוצים נרחבים שתדרשו להם, ייעוץ אדריכלי לקראתם או עיצוב חללים חדשים בהתאם לדרישות ולציפיות שלכם.
מהו שימוש חורג?
ראשית, יש צורך להבין מה זה בכלל שימוש חורג. לכל קרקע או מבנה כלשהו הקיימים בישראל, יש הגדרה ברורה למה הוא אמור לשמש ואת המידע הזה ניתן למצוא ב"תכנית בניין עיר", המוכרת יותר בשם המקוצר תב"ע. המסמך הזה הוא מסמך בעל תוקף חוקי והמטרה שלו היא להסדיר את השימוש בקרקע או בבניין בכל שטח שהוא.
כאשר נעשה שימוש אחר במבנה מסוים בניגוד למצויין בתב"ע, מדובר בשימוש חורג. אם למשל דירה בבניין מגורים, לגביה מצוין בתב"ע שהיא מיועדת למגורים בלבד, הופכת על ידי הבעלים שלה למשרד, מדובר בשימוש חורג. חשוב לציין כי כאשר הדבר נעשה ללא ההיתר המתאים לשימוש חורג, מדובר בעבירה על החוק ומי שעושה זאת צפוי להעמדה לדין ולעונשים הקבועים בחוק.
איך אדע מה השימוש המותר בנכס?
ראשית חשוב לדעת כי השימוש המותר במבנה או בקרקע מסוימים נקבע אך ורק על פי המצויין במסמך התב"ע. רבים חושבים המפורט במסמך הטאבו או בניסוחי הארנונה מעידים על השימוש המותר במבנה, אך לא כך הדבר. למעשה, הם אף לא מהווים אינדיקציה או רמיזה כלשהי לגבי השימוש המותר.
על מנת להבין בדיוק את השימושים המותרים במבנה, יש להתייחס לכלל המרכיבים במסמך התב"ע שהם השרטוט ההנדסי והתיאור המילולי של היתר הבנייה. יחד הם מספקים את התמונה הכוללת של השימוש המותר במבנה.
כאשר את בוחנים את מסמך התב"ע חשוב לשים לב לכמה דברים. קודם כל שהבניין האמור והמסמכים שלו נוצרו לאחר מתכונתו האחרונה של חוק התכנון והבנייה. שנית, שאתם מקבלים מידע על השימוש במותר לגבי המבנה האמור ולא מבצעים שינויים בנקודות החורגות מהגבולות המוגדרים שלו, ולבסוף יש לוודא כי בידיכם הגרסה העדכנית והמאושרת של התב"ע ולא מסמך טיוטה כלשהו.
מי מאשר היתר של שימוש חורג ומהם סוגי ההיתרים הקיימים?
כל התהליך של קבלת היתר נעשה תמיד אל מול הרשות המקומית, גם במקרים בהם ישנו הליך של קבלת היתר רגיל אל מול רשות הרישוי. ישנם שני סוגי היתרים לשימוש חורג:
- שימוש החורג מההיתר הניתן למבנה מסויים, אך עונה על התנאים של התכנית החלה על המקום הספציפי. על פי שיקולי הוועדה, ההיתר עשוי להינתן לצמיתות או לזמן מוגבל.
- שימוש חורג מהתב"ע החורג גם מהמפורט בתוכנית המקום, כמו למשל שימוש בדירת מגורים למשרד עורכי דין. היתר מסוג זה ניתן על פי החלטת הועדה המקומית לתקופה זמן מוגבלת בלבד.
בהתאם לתקנות, במקרים בהם שימוש חורג משנה בצורה מהותית את האופי הסביבתי של המקום, כמו למשל אם בבית מגורים יוקם מפעל המייצר חומרים כלשהם שתוצרי הלוואי שלהם הם רעש וריח חזקים, לא יתקבל היתר לשימוש חורג.
האם כל אחד יכול לערוך בקשה להיתר של שימוש חורג?
לא. לפי החוק מי שמוסמך לערוך ולהגיש בקשה להיתר שימוש חורג הם אדריכלים, מנהדסים והנדסאי בניין ומנהדסי אדריכלות. ככלל, מומלץ בהחלט לפנות למי שיש לו ניסיון רב בתהליך, שכן הוא כרוך בלא מעט צעדים בירוקרטיים ועלול להיות מסובך בעבור מי שטרם התנסה בטיפול בבקשות מסוג זה.
כיצד ניתן לקבל היתר שימוש חורג ברישוי עסקים?
בדומה לבקשה להיתר בנייה, בתהליך של בקשת היתר לשימוש חורג ישנם מספר צעדים הכרחיים שיש לבצע. ביניהם נמצאת מהות הבקשה, למעשה הפירוט המדויק שמסביר מהו השימוש החורג אותו מעוניינים לבצע. לצד זאת, יש לצרף את הנימוקים לבקשה בפירוט רב ולהסביר מדוע יש צורך מלכתחילה בשימוש חורג במבנה או קרקע כלשהי. בנוסף, יש לצרף תרשימים מדויקים ופירוט של המבנה ושימושו כיום ושאלות רבות נוספות שיש לענות עליהן במועד הגשת הבקשה. במקרים מסוימים תפטור את הועדה את מגיש הבקשה מהצגת מסמכים כאלה ואחרים במידה ואלו הוגשו בעבר בשלב של היתר הבנייה.
לאחר הגשת הבקשה לוועדה ובטרם הדיון בבקשה שייערך בפני הועדה, יש לפרסם לפי קריטריונים ברורים ומדויקים את הבקשה בשני עיתונים יומיים, באתר האינטרנט של הוועדה או של הרשות המקומית, גם כאן לפי קריטריונים מסוימים וברורים ובאמצעות שילוט שיוצב בחזית המבנה.
מדוע לבחור רק במומחים בתהליך הוצאת ההיתר?
כפי שודאי נוכחתם לראות, מדובר בהליך בירוקרטי לא פשוט. לכן, מומלץ תמיד לבחור במי שמכיר אותו לעומק, בקיא בהליכים הפורמליים שיש לעבור ויודע כיצד לקדם מנהלות בצורה יעילה.
משרד אדריכלים בל אהרוני מכיר את התהליך הזה לעומק ומלווה בהצלחה בשנים האחרונות רבים ממגישי הבקשות. נשמח לעמוד גם לשירותכם ולדאוג שתקבלו את ההיתר במהרה ובלי עיכובים מיותרים!
