היתר בניה הוא רישיון הניתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או רשות הרישוי המקומית, אשר רק לאחר הוצאתו ניתן בעצם להתחיל לבנות מבנה חדש או לבצע שינויים במבנה קיים.
ללא היתר בניה או בניגוד אליו, הבניה אינה חוקית ואף מהווה עבירה פלילית.
בין אם מדובר בבניית מבנה חדש, הריסה והקמה מחדש של מבנה קיים, שינוי בקירותיו החיצוניים של המבנה או תוספות שונות למבנה, יש צורך בהיתר בניה.
שינוי פנימי במבנה לעומת זאת, אשר אין לו השפעה על שטח הדירה או חללים משותפים במקרה של בניין משותף, אינו מצריך קבלת היתר.
כמובן שקיימים מקרים חריגים בנושא, אך כל מקרה לגופו.
הליך הוצאת היתר בניה הינו הליך מורכב ובירוקראטי.
משך הזמן עד להוצאת ההיתר משתנה ותלוי בוועדה המקומית לתכנון ובניה או רשות הרישוי.
בנוגע לעלויות, מכיוון שבתהליך יש צורך באישורים שונים כמו אגרות בניה שונות,
או ייעוץ ושירות של גורמים שונים כמו אדריכלית, הנדסאי, או בעלי מקצוע נוספים בתחום, כך גם העלויות משתנות.
על מנת לעשות סדר בדברים ולהקל עבורכם את התהליך, הכנו עבורכם מדריך קצר אך עשיר במידע,
המפרט את ששת השלבים בהוצאת היתר בניה, בו מפורטים הדגשים החשובים שכדאי לשים לב אליהם.
לפני שמתחילים חשוב שתדעו
חוק התכנון והבניה, התש"כה- 1965, הוא החוק המסדיר את כל פעולות מוסדות התכנון במדינת ישראל.
בחוק מופיעים סעיפים המפרטים את כל המקרים של תוספת או שינוי בהם יש צורך בהיתר בניה, מקרים בהם לא יתקבל ההיתר,
היתר בניה עבור עבודה מצומצמת או היתר בניה בדיעבד ומקרים נוספים אותם כדאי להכיר.
החוק מבדיל בין היתר בניה עבור בית פרטי לבין היתר בניה עבור בתים משותפים- בניינים.
בבית פרטי למשל, עולים נושאים כמו הגדלת חדרים, בנית יחידת דיור או פיצול דירה לכמה יחידות דיור.
בבתים משותפים, ישנן דוגמאות בולטות בנושאים של תוספת בניה, המצריכים ברוב המקרים הסכמה של 75% מהדיירים, השכנים שלכם.
עבודה מצומצמת במקרים של בנית מחסן, חניות מקורות, גדרות, פרגולות ועוד, היא הליך בניה מהיר יותר ופשוט יותר.
אם השינוי או התוספת אותם אתם צריכים עונה להגדרת עבודה מצומצמת בחוק, תדעו שקיימות הקלות והתהליך יהיה מהיר יותר.
חשוב לציין כי גדרות לדוגמא, או כל עבודה הגובלת עם אחד השכנים מצריכה את הסכמתם עוד בשלב הגשת הבקשה להוצאת היתר בניה.
לעומת זאת, סטייה ניכרת או משמעותית מתוכנית הבנייה הקיימת, מצריכה עבודת בניה גדולה יותר בפועל וגם עבודה בירוקרטית רבה יותר, כמו לדוגמא הגשת תכנית שינוי מתאר, עוד לפני הוצאת היתר הבניה.
סטייה ניכרת או משמעותית היא מקרה נפוץ בו לא יתקבל היתר בניה.
שינויים במטרה והייעוד של השטח, או שינויים הגדולים בצורה משמעותית מאלה שכבר מאושרים בהיתר הבניה הקיים, הם בעלי השפעה רבה על קבלת ההיתר המבוקש.
הגישו בקשה לקבלת מידע מוקדם
תיק 'מידע נדרש להיתר' מכיל בתוכו את כל המידע אתם צריכים כדי להגיש בקשה להוצאת היתר בניה.
ניתן לבקש את התיק, תמורת תשלום, מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
המידע אותו תקבלו, הוא בעצם המידע הנדרש לתכנון יעיל ואיכותי של השטח או הנכס עליו מדובר:
- זכויות והנחיות בניה
- הנחיות מרחביות וספציפיות
- מידע על חיבור לתשתיות קיימות
- או מידע מגופים מוסרי מידע מוסמכים (משרד הבריאות, חברת החשמל ועוד)
- ופירוט מקיף ומשמעותי ביותר על הנכס.
הרקע והרוב הגדול של המידע הנדרש על מנת להגיש בקשה להוצאת היתר בניה עבור נכס, נמצא בתיק 'מידע נדרש להיתר'.
עבור המידע נדרשת תשלום אגרת התשלום, אליה יש לצרף מפת מדידה עדכנית בנוסף לתצלומים שונים המפורטים בטופס הבקשה.
המידע המוקדם יימסר עד 45 ימי עסקים מיום קליטת הבקשה.
בעזרת המידע ניתן להיערך בהתאם להגשת הבקשה עבור הוצאת היתר בניה.
היתר בניה – הגשת הבקשה
על-פי החוק, את הגשת הבקשה עבור היתר בניה יש לבצע באמצעות אדריכל, או הנדסאי בניין, או מהנדס מבנים.
בטפסי הבקשה יש לפרט על שימוש ומטרת המבנה, חומרי הבניה, אחוזי הבניה מתוך השטח הקיים וכמובן, במידת בצורך, פירוט ההקלות השונות אותם אתם מבקשים.
חשוב להוכיח את הבעלות על הנכס, בין אם בנסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.
במקרה של בניין – יש להציג נסח רישום מרוכז של הבית המשותף וטופס הסכמה של דיירי הבניין.
האדריכל, הנדסאי הבניין, או מהנדס המבנים איתו בחרתם להגיש את הבקשה וחתום עליה,
צריך לספק פרטים אודותיו בטופס הבקשה והוא האחראי לדאוג להיתכנות ולביצוע של כל הפרטים המוצעים אשר הוגשו בטפסי הבקשה.
הגישו את הבקשה בצורה מסודרת, הקפידו על דיוק ושימו לב שאין חוסרים בטפסים, במידע או בפירוט אותו נדרשתם להציג עם הבקשה.
אימות הפרטים והנתונים בהגשת הבקשה
במידה וישנם חוסרים או אי- דיוקים בטופס הבקשה להוצאת היתר בניה, תצטרכו להשלים את כל מה שנדרש, על מנת שהבקשה אכן תעבור אל הוועדה ותוצג בפניה.
כדי לחסוך מזמנכם, מומלץ לעבור על כל הפרטים ולהגיש את הבקשה בצורה הטובה ביותר כבר בניסיון הראשון.
לאחר שהבקשה התקבלה בהצלחה, יקבע סכום אגרת הבניה וגובה המקדמה אותה יש לשלם.
המקדמה הינה פיקדון, על סך 20% מאגרת הבניה, עליה נפרט בהמשך.
לאחר קבלת התשלום, תעבור בקשתכם לבדיקתו של מהנדס מוסמך, מטעם הוועדה או רשות הרישוי המקומית.
בדיקה על-ידי מהנדס מוסמך
מהנדס מוסמך מטעם רשות הרישוי או הוועדה המקומית לתכנון ובניה אליה הגשתם את הבקשה להוצאת היתר בניה עבור נכס, יהיה זה שיבדוק אם הבקשה שהוגשה עומדת בכל התקנות והחוקים הנדרשים.
בפני המהנדס ישנן שלוש החלטות אפשריות.
הראשונה, דחיית הבקשה, עם נימוקים טיעונים והסברים לדחייה זו.
האפשרות השנייה היא האם להחזיר את הבקשה למבקש, עם דרישה למידע נוסף, תיקון או שיפור וגם כאן, ימנה המהנדס את הסיבות והטיעונים להחלטתו.
האפשרות השלישית, הרצויה כמובן, היא המלצה על מתן היתר בניה והעברת הבקשה אל הוועדה או הרשות המקומית.
בקשה כוללת הקלות או בקשה תואמת תב"ע?
במקרים של בקשות שאינן בתנאים רגילים, בקשה להיתר בניה הכוללת הקלות, ישנן הנחיות מפורטות לגבי פרסום תוכניות הבניה וזמן ההמתנה הנדרש מרגע קבלת ההחלטה עד לקבלת היתר הבניה, על מנת שבמידה ומישהו עלול להיפגע מיישום התוכניות, הוא אכן ידע עליהן מראש ותהיה לו האפשרות להתנגד להן.
כמו כן, התייחסות להתנגדויות אם קיימות, נחיצות ההקלות והמלצות תכנוניות נוספות, יעלו לדיון בוועדת משנה, לאחר קבלות חוות דעת מקצועיות מצוות ייעודי לכך.
מכיוון שלמתנגדים זכות לערער גם אם התנגדותם נדחית, יש להמתין לפחות 30 ימי עסקים עד הוצאת היתר הבניה, לכן תהליך בקשה להיתר הכוללת הקלות הוא ארוך יותר.
אם מדובר בבקשה תואמת תב"ע (תוכנית בניין עיר), בקשה בתנאים רגילים, ניתן להוציא היתר בניה עם קבלת החלטת הוועדה להעניקו,
או מיד לאחר השלמת התנאים אותם הציבה הוועדה או הרשות עבור הוצאת היתר בניה.
הדיון בפני הוועדה או הרשות המקומית
חשוב שתדעו, לכל רשות תנאים וחוקים משלה על מנת להעניק היתר בניה.
כמובן, החוקים והתנאים שונים ותלויים בסוג המבנה ומטרתו.
אם קיבלת בעבר היתר בניה, מרשות מקומית אחת, אין זה מבטיח כי מבנה זהה המשמש לאותה מטרה עומד בתנאים ואכן תקבל היתר זהה עבורו, מרשות מקומית אחרת.
בנוסף, מעבר לדחיית הבקשה או קבלתה, ישנה אופציה נוספת, קבלת היתר בניה רק במידה והוא עומד בתנאים אותם הציבה הוועדה או הרשות המקומית.
בעצם, היתר הבניה יוענק רק לאחר דיון נוסף או עמידה בתנאים מסוימים.
התנאים החדשים שיקבעו יכולים לגעת בנושאים שונים:
- בטיחות
- חומרי גלם
- בניה בהיקף מצומצם יותר
- דרישה לבניה שונה בהתאם לתשתית הקיימת
- או בניה מחדש של תשתיות ועוד.
כאשר מבקש הבקשה מסכים לתנאים וההנחיות שניתנו לו, היתר בניה אכן יאושר עם עמידת המבקש בתנאים ולאחר השלב האחרון, שלב התשלום, עליו נרחיב מיד.
אבל, במידה והמבקש אינו מקבל את התנאים וההנחיות, או במידה והבקשה כולה נדחתה, עומדת בפניו הזכות להגיש ערר, תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.
על מנת שהערר לא ידחה גם הוא, חשוב שלא רק יחזור על המידע והחומר שבר הוצג בפני הוועדה, אלא גם יכיל נימוקים חדשים שיסבירו מדוע זקוק להיתר בניה, כמו גם טיעונים חדשים אשר יסביר למה יש לשקול את החלטת הוועדה בשנית.
ככל שהערר משכנע יותר, מן הסתם, הסיכויים לקבלת היתר בניה יהיו גבוהים יותר.
תשלומים והנפקת היתר בניה
כאשר היתר בניה מאושר, על מנת להנפיקו, ישנם תשלומים אותם יש להסדיר:
אגרות הבניה – בהתאם לכללים המפורטים בהן, נגבות מכוח התוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה, התש"ל- 1970.
מכיוון ש-20% כבר שולמו כמקדמה, בשלב זה נותרו 80% מתוך אגרת הבניה לתשלום.
היטלי פיתוח – אשר נגבים מכוח חוקי העזר העירוניים למימון תשתיות עירוניות.
היטל השבחה – נקבע בחוק התכנון והבניה, תשלום חובה הניתן עם אישורה של תוכנית אשר תעלה את שווי המקרקעין בעקבותיה.
חישוב האגרות וההיטלים יבוצע על-ידי גורמים מטעם הוועדה או הרשות המקומית, בהתאמה לסוג הנכס והתעריפים החלים עליו אשר הוגדרו מראש על-ידי אותם גורמים.
תוקפו של היתר בניה הינו 3 שנים מיום הנפקתו. במידה ויש צורך בהארכת התוקף, זה אפשרי, אך ישנן לא מעט תקנות שיש לעמוד בהן והאישור להארכה אינו אוטומטי ונתון לשיקולים שונים.
מומלץ להימנע מלהגיע למצב זה ככל שניתן ולממש את היתר הבניה כל עוד הוא אכן בתוקף.
לסיכום הוצאת היתר בניה
הוצאת היתר בניה הוא הליך בירוקראטי מורכב שאף יכול להיות ממושך.
ידיעת התנאים הנדרשים, החוקים בהם יש לעמוד והפרטים הקטנים עליהם יש לשים דגש, הכרחית על מנת לקבל את היתר הבניה בכלל ועל מנת לעשות זאת בצורה יעילה ומהירה בפרט.
מעבר לחוק המחייב להגיש את הבקשה להיתר בניה על-ידי אדריכל, או הנדסאי בניין, או מהנדס מבנים, מומלץ בנוסף להתייעץ עם אדריכל או בעל מקצוע מתאים אחר בכל הקשור בתהליך ואף לשכור את שירותיו לליווי כל אחד מהשלבים בתהליך.
אדריכל מנוסה ומקצועי יחסוך עבורכם זמן יקר ויבטיח לכם ראש שקט, ככל האפשר ולכל אורך הדרך.
בדיקה וידיעת הנכס עבורו יש להוציא את ההיתר, ביצוע הבדיקות הרלוונטיות בהתאמה לכל נכס ונכס,
בנית התוכנית הנכונה עבור הנכס התואמת את דרישות הרשות או הוועדה המקומית ואף מיטיבה עימם,
כמובן בשילוב התמודדות נכונה עם ההליכים הבירוקרטים, חשובים ביותר כדי להשיג את המטרה שלכם.
עמידה בכל הקריטריונים של הרשות או הוועדה המקומית והבנתם, בנוסף למקצועיות, רצינות, תשומת לב לפרטים והתמדה,
הם המפתח להוצאת היתר בניה בדרך הנכונה והמהירה, שגם תבטיח לכם שאת היתר הבניה אכן תקבלו.
משרד אדריכלים בבעלות בל אהרוני שירותי שרטוט מספק שירות להיתר בניה לעסקים ולקוחות פרטים ליצירת קשר: 054-9006306
